Les Ordonnances s’enchaînent en application de la loi d’urgence n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de COVID-19 qui a autorisé en son article 11, le Gouvernement à prendre par ordonnance « toute mesure provisoire … "d'adaptation du droit de la copropriété pour tenir compte notamment de la désignation des syndics, de l'impossibilité de réunion des assemblées générales de copropriétaires" (…) ».

 

Ainsi, une première ordonnance n°2020-304 est parue le 25 mars 2020 et a été modifiée par l’ordonnance n°2020-460 du 22 avril 2020.

 

Ces textes ont prévu que les contrats de syndic expirés dans une période comprise entre le 12 mars 2020 et deux mois après la fin de l'état d’urgence sanitaire seraient renouvelés dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat de syndic désigné par la prochaine assemblée générale. Cette assemblée devait intervenir au plus tard 8 mois après la date de cessation de cet état d’urgence sanitaire.

 

Postérieurement à ce texte, par une Loi n°2020-546, adoptée le 11 mai et publiée au JO le 12 mai 2020, l'état d'urgence sanitaire a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020.

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L’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 comporte de nouvelles dispositions provisoires qui remplacent celles édictées par les précédentes ordonnances précitées et dérogent aux règles habituelles de la Copropriété.

 

En voici les grandes lignes :

1/ Sur le renouvellement automatique du mandat du syndic

 

Les contrats de syndics expirés entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 inclus sont automatiquement renouvelés jusqu’à la prise d'effet du nouveau contrat de syndic désigné par la prochaine assemblée générale qui devra impérativement intervenir avant le 31 janvier 2021.

 

 2/ Sur les mesures temporaires dérogatoires applicables

jusqu’au 31 janvier 2021

 

• LE RECOURS A LA VISIO/AUDIOCONFERENCE

 

La loi ELAN du 23 novembre 2018 avait prévu la faculté offerte aux copropriétaires de « participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. » 

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Le décret du 27 juin 2019 a précisé que « l'assemblée générale devait décider des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts »

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L’ordonnance du 20 mai 2020 permet au syndic d’imposer à l’ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par « visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification » et ce , sans qu’une assemblée générale préalable ne soit nécessaire.
 

Ainsi jusqu'au 31 janvier 2021, le syndic peut décider des « moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. »

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• LE RECOURS AU VOTE PAR CORRESPONDANCE
   

Le recours au vote par correspondance, instauré par la Loi ELAN, était subordonné à un arrêté fixant ses modalités d’application et plus particulièrement un formulaire type de vote (art.17-1 A al.2 Loi du 10 juillet 1965).

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L’ordonnance du 20 mai 2020 prévoit que les copropriétaires pourront également, parallèlement à la visio/audioconférence, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée.

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Le syndic peut imposer aux copropriétaires de voter par correspondance lorsque le recours à la visio/audioconférence sera impossible.

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En revanche, il n’existe pas pour le moment de formulaire type pour le vote par correspondance.

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• LES CONSEQUENCES SUR LES CONVOCATIONS ET LA TENUE DES ASSEMBLEES
   

• Les convocations déjà émises
   

Le syndic qui décide de recourir à ces mécanismes alors que l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, doit en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information.
 

• Les nouvelles convocations
   

Si le syndic décide de recourir à ces mécanismes alors que l'assemblée générale n’a pas encore été convoquée, la convocation à émettre n’aura pas à préciser un lieu de réunion.

La convocation devra préciser que les copropriétaires ne peuvent participer à l'assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance.

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Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique ne sera pas possible, la convocation précisera que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance.
 

• La tenue des assemblées
   

Les copropriétaires n’étant pas physiquement présents, l’élection du bureau de l’assemblée et l’accomplissement de sa mission peuvent être sources de difficultés.

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L’ordonnance du 20 mai 2020 prévoit encore des dérogations provisoires à l’ordre public du statut de la copropriété.

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Ainsi en cas de recours à la visio/audioconférence, l’élection du bureau sera possible. Il est néanmoins prévu que le Président de séance certifiera exacte la feuille de présence et signera, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale.

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Par contre, lorsque les décisions seront prises au seul moyen du vote par correspondance, le Président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assurera les missions qui incombent au Président de séance.

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• LA DEROGATION AU NOMBRE DE MANDATS DETENUS PAR UN COPROPRIETAIRE
   

L’ordonnance du 20 mai 2020 prévoit une dérogation à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 applicable jusqu’au 31 janvier 2021. Ainsi, un mandataire pourra recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15% des voix du syndicat des copropriétaires.

 

Ainsi, l’ordonnance du 20 mai 2020 clarifie certaines questions qui n’avaient pas été réglées par les précédentes ordonnances en autorisant les assemblées 100 % à distance.

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Cependant, la volonté politique de faciliter la tenue des assemblées générales à distance pour « rattraper » le retard pris dans la tenue des assemblées générales est loin de régler toutes les difficultés pratiques liées à la mise en place de ces nouvelles modalités concernant l’organisation et la tenue des assemblées et leur coût.

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Il conviendra donc d’être vigilant sur l’application de cette ordonnance qui ouvre une simple faculté au syndic qui devra au cas par cas vérifier si ces mécanismes sont adaptés à chaque Copropriété au regard de la faisabilité technique et du coût généré pour la Copropriété, et ce, afin d’éviter de créer des conflits et des contestations des assemblées générales.