L’INCITATION DU LEGISLATEUR A LA REFONTE DU REGLEMENT DE COPROPRIETE REMPLACE L’ANEANTISSEMENT DES DROITS DES COPROPRIETAIRES

La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 publiée au Journal Officiel n° 0044 du 22 février 2022 dite loi 3DS a modifié les dispositions transitoires de la Loi ELAN (articles 206 et 209) concernant les lots transitoires, les droits de jouissance sur parties communes et les parties communes spéciales, et a donné ainsi de nouvelles perspectives aux Copropriétés.

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Les obligations des Syndicats de copropriétaires et les conséquences de leur inaction ont été modifiées donnant une nouvelle orientation aux mises à jour des règlements de copropriété en ces termes :

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Article 24 de la loi du 21 février 2022 :

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifiée :

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1° Le II de l’article 206 est ainsi rédigé :
« II. – Les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
« Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ce lot. » ;

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2° Le II de l’article 209 est ainsi rédigé :
« II. – L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
« Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. »

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La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN avait fait obligation aux copropriétés d’inclure dans leur règlement de copropriété les droits de jouissance sur parties communes et les parties communes spéciales, en fixant une date limite au 23 novembre 2021.

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De très nombreuses Copropriétés n’ont pas été en mesure de mettre en place la mise à jour de leur règlement de copropriété dans le délai de 3 ans accordé par le législateur qui était loin d’imaginer la crise sanitaire mondiale et ses bouleversements.

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De nombreuses voix se sont élevées pour alerter sur les conséquences potentiellement néfastes encourues du fait de l’absence de réalisation des mises à jour des règlements de copropriété.

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Aussi, le législateur, de manière pragmatique, a pris acte de cette situation et a revu ses ambitions.

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Les objectifs de la Loi ELAN de renforcer la sécurité juridique et l’équité dans la répartition des charges sont maintenus.

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Pour les immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022 :

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Les dispositions de la Loi ELAN s’appliqueront dans leur intégralité à ces immeubles ce qui signifie que leurs règlements de copropriété devront impérativement comporter la mention de la création et de la consistance des lots transitoires ainsi que des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative.

Les notaires rédacteurs devront veiller au respect de ces dispositions législatives impératives.

De cette façon, le législateur s’assure qu’à l’avenir, les nouvelles Copropriétés ne pourront pas être confrontées aux difficultés des anciennes. La sécurité juridique est ainsi assurée.

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Pour les immeubles mis en Copropriété avant le 1er juillet 2022

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Tant que la mise à jour de leur règlement de copropriété n’aura pas eu lieu,

• Le syndic a l’obligation d’inscrire la question de la mise en conformité du règlement à l’ordre du jour de chaque assemblée générale.

• Le Syndicat des copropriétaires a l’obligation de se prononcer à chaque assemblée générale sur la décision de mise en conformité du règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (a. 24 : majorité simple).

En pratique, ces deux obligations s’appliquent à toutes les Copropriétés dont le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance la consistance des lots transitoires existants ou les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes.

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Afin de déterminer la situation juridique de chaque Copropriété, un audit est donc toujours nécessaire.

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En revanche, le législateur a effectué deux suppressions majeures des dispositions transitoires pour les immeubles mis en Copropriété avant le 1er juillet 2022 :

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• Suppression de tout délai pour la mise en conformité des règlements de copropriété

• Suppression de la sanction « d’inexistence juridique » des lots transitoires, des droits à jouissance privative sur parties communes et des parties communes spéciales ne figurant pas dans le règlement de copropriété.

Ainsi, les droits des copropriétaires ne sont plus menacés de disparition du seul fait qu’ils n’ont pas été retranscrits dans le règlement de copropriété. La sécurité juridique est ainsi adaptée à la réalité de la situation des très nombreuses Copropriétés françaises. En effet, il était fort à craindre une « guerre des droits » dans les Copropriétés n’ayant pas mis à jour leur règlement de copropriété.

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Cependant, ces mises à jour doivent être réalisées dans l’intérêt de tous pour garantir la sécurité juridique et notamment assurer l'opposabilité aux tiers.

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Les mises à jour des règlements de copropriété restent importantes pour les Copropriétés pour s’assurer notamment que les charges attachées aux parties communes spéciales sont bien prévues dans le règlement de copropriété. A défaut, la répartition appliquée est susceptible d’être remise en cause.

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S’agissant des droits de jouissance privative sur parties communes, le législateur a précisé que les charges éventuellement attachées à ces droits doivent figurer dans le règlement de copropriété.

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A défaut de cohérence du règlement de copropriété entre les droits et les charges, des conflits pourront persister et ne se résoudront que judiciairement.

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Ces nouvelles dispositions légales vont ainsi permettre aux Copropriétés d’aborder sereinement la mise à jour de leur règlement de copropriété en prenant le temps de faire un audit adapté à chaque situation et non réalisé de manière lapidaire par certaines sociétés commerciales qui ont vu dans l’obligation légale, limitée dans le temps, prévue par la Loi ELAN une aubaine pour contraindre les Copropriétés à des audits exécutés à la va-vite sans prendre en compte la spécificité de chacune.

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Notre cabinet vous propose de vous accompagner pour proposer puis réaliser la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions de la loi ELAN.

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Les résolutions suivantes pourront ainsi utilement être inscrites :

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POINT D’INFORMATION SUR LA MISE EN CONFORMITE DU REGLEMENT DE COPROPRIETE

« La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 dite loi 3DS a modifié les dispositions transitoires de la Loi ELAN (articles 206 et 209) concernant les lots transitoires, les droits de jouissance sur parties communes et les parties communes spéciales, en prévoyant que pour tous les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence de mention de la consistance du lot transitoire, des parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces derniers ».

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En conséquence, les copropriétaires doivent se prononcer sur la réalisation d’un audit juridique pour déterminer s’il existe dans leur Copropriété des lots transitoires, des parties communes spéciales ou à jouissance privative ne figurant dans le règlement de copropriété de l’immeuble rendant ainsi nécessaire sa mise à jour.

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RESOLUTION RELATIVE A L’AUDIT DU REGLEMENT DE COPROPRIETE (majorité de l’article 24 f de la loi du 10 juillet 1965)

Après avoir pris connaissance des nouvelles dispositions législatives précitées, les copropriétaires décident de faire procéder à un audit de la situation juridique de la Copropriété aux fins de déterminer d’une part si une mise à jour du Règlement de copropriété est nécessaire concernant la consistance des lots transitoires existants, les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes et d’autre part, si une adaptation globale du règlement de copropriété est nécessaire au vue des modifications législatives intervenues.

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Cette mission sera confiée au cabinet BILSKI AVOCAT.

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Le cout de cette consultation sera de 600 euros HT selon convention d’honoraires jointe.

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